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房地产投资信托基金法律问题研究

发布日期:2021-09-22 20:20   来源:未知   阅读:

  随着我国金融领域的飞速发展,房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业。房地产在开发过程中需要大量资金,属于一种高投资的金融项目。而房地产投资信托基金作为一种新的融资形式出现在资本市场,可以解决开发过程中的资金链断裂问题,具有显著的价值与良好的发展前景。

  房地产投资信托基金(REITs)最早定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金,是一种以发行收益凭证的方式,将投资者的资金加以整合,交由专门的投资机构投资房地产,并将投资收益按照投资比例分配给投资者的信托基金。根据投资形式的不同,REITs通常可以分为以下三种:

  (一)权益型REITs。其特征是投资房地产,并拥有其所有权,权益型REITs大多数从事房地产经营活动,合宝典图库资料,如租赁和客户服务等。要特别说明的是,REITs和传统房地产企业的区别是,REITs不是开发房地产后转售,而是作为投资组合的一部分对房地产进行运营。

  (二)抵押型REITs。这种类型的主要业务是贷款给房地产业主和运营商,贷款可以直接通过抵押贷款或间接通过收购抵押贷款支持证券(MBS)来进行,其收益主要来源是房地产贷款的利息。

  (三)混合型REITs。混合型是介于权益型REITs与抵押型REITs之间的第三种类型,在其投资组合中将同时持有实物租赁资产和抵押贷款,根据不同的投资重点进行权衡。在理论上,混合型REITs可以向股东提供该物业在增值空间的收益,同时也能获得稳定的贷款利息。

  目前,由于权益型REITs与其他两种类型相比,市场价格相对稳定,长期投资收益更高,并且其流动性更大,所以资本市场上流通的房地產投资信托基金,大多数都是权益型,抵押型和混合型所占共同比例不到10%。

  发展房地产投资信托基金(REITs),一方面有利于解决房地产企业的融资难问题,拓宽了多元融资渠道。由于REITs成本低于银行融资利率,来源稳定且分散风险,可以优化房地产业的资金结构。另一方面REITs为中小投资者提供了一种新的投资思路,他们将有机会投资利润丰厚的房地产业,参与收益分配。发展房地产投资信托基金,是房地产企业与中小投资者的双赢,为资本市场的发展注入新鲜活力。

  二战后,美国的房地产业得到了迅猛发展。随之而来的是,美国在1960年通过了《国内税收法典》,创设了房地产投资信托这一新型的投资工具,其初始目的有二:一是让小投资者参与房地产投资,使大众投资者分享房地产投资收益,以避免财团垄断;二是建立不动产资本市场,使不动产市场与资本市场有效融合。

  美国的REITs一般采用三种基本结构:传统结构、伞形合伙、下属合伙。而伞形合伙自1992年创设以来,在所有新设立的房地产投资信托基金中占据了绝对的优势地位。伞形合伙(UPREIT)是指通过伞形结构中的合伙企业来间接拥有房地产的结构形式。伞形结构能够在规避税收法律的前提下,用合伙企业的身份去购买房地产,扩大投资规模,这对于观望房地产业的投资者来说,无疑是一块诱人的蛋糕。

  至于美国REITs的运行模式,目前以公司形式运行的较多,即在一级证券市场发行证券,投资者可购买股票获取股利,也可以直接进入二级市场交易。

  20世纪80年代,REITs在美国进入黄金发展时期,为美国的资本市场增添了动力。随后在90年代,九龙老牌图库香港图库跑狗a,也逐步进入我国房地产投资的视野之中。

  (1)美国将专项立法和其他法律条文相结合,构成了一个税法、证券法、公司法三角稳定的法律体系,为REITs的发展提供了坚实的基础。

  (2)由于美国的税收政策,REITs只要满足税法的规定,就可以在公司层面享受免税优惠,这样可以减少REITs的成本,REITs较高的回报率和稳定的现金流,鼓励了更多的投资者参与进来。

  (3)公开发行的REITs可以进行买卖,为房地产投资增加了流动性,这是房地产业发展的又一大推力。

  (4)美国次贷危机以后,美国政府加强对REITs的风险管控,提高了经营主体的透明度,收益稳定,风险较低,使得REITs的数量均呈逐年上升的态势。

  随着房地产投资信托基金(REITs)在欧美国家的繁荣发展,亚洲国家包括我国也逐步着手引进。房地产投资信托基金(REITs)的引入,有利于健全我国金融理财制度,对我国房地产业未来发展具有重要意义。但是,由于这种新形式资历尚浅,实践经验不足,现今有很多现实问题制约着REITs在中国的发展,我们大概可以总结为以下三点:

  (一)法律体系。对于REITs,我国现在并无坚实明确的法律温床,缺少了法律的制度保障,自然会增加REITs的法律风险,阻碍REITs进一步的发展。如果要在国内再现美国REITs的繁荣发展,势必要重新构建相应的法律框架。

  国内的REITs缺少美国REITs优秀的流动性特点,主要原因就是国内的REITs转让条件比较严格,即使REITs做成封闭式基金,进行上市交易,往往也会资产折价,导致大批投资者望而却步。

  (二)市场发展与税收环境。由于REITs的本质是一种金融工具,因此金融市场环境很大程度决定了REITs在我国的发展。而我国的房地产金融市场存在结构性失衡等问题,房地产的金融项目创新发展还处于初级阶段。这也是我国房地产企业融资难的原因之一。

  現今,国内还没有针对REITs类资产制定相关税收政策,对信托业也没有具体的税收规定,仍是适用一般的税率,这样就导致我国的REITs承受了多重税收的税收负担,使其成本过高,投资回报率不足以吸引广大企业和投资者的目光,进而最终导致REITs在我国的发展停滞不前。

  (三)信用体系与风险监管。目前,我国并没有建立全面系统的信用体系,社会整体的信用环境较差。而REITs作为一个投融资工具,自身便存在如融资风险、经营风险、信息不对称等风险,其内部委托代理形式的治理结构业很可能产生道德风险。再加上我国如今尚无健全的风险防范机制,缺少风险评估体系和风险预警机制。以上这些不稳定因素都会影响到REITs的投资收益,更甚者影响房地产金融市场。

  (一)完善REITs相关法律法规。为了维持金融市场的秩序,需要完善的法律体系来支撑,从而更好地促进房地产信托业的健康持续发展。目前,我国颁布的《信托法》《投资基金法》面对多样化的市场实践,仍稍显不足。要满足市场需求,还需要我们加快完善相关法律法规。首先,应当对《公司法》进一步修整,为REITs的生存提供基础的法律支撑,当然,如果针对信托基金制定相关的专门法,是更好的选择。其次,可以在《基金法》的基础上,适当补充REITs的细节化管理条款,比如资产要求、投资渠道、收入要求和分配利率等等,让REITs在我国从源头发展就走向制度化规范化,这样也有利于其更长远的发展。

  (二)制定REITs相关税收政策。REITs的显著优点之一就是巧妙规避双重征税,以便降低成本,提高收益。我国发展REITs的最需要解决的问题就是重复征税问题。因此,2020年开奖时间,在税法政策方面,我们需要出台相应的税收优惠将信托税收政策纳入现有税收制度,借鉴REITs在美国的发展优势,避免多重征税,以提高公众的参与度,为REITs的发展创造良好的税收环境。

  (三)加强REITs的风险控制和外部监管。通常情况下,风险和收益都是相伴而生的,故而风险管控是影响REITs今后在我国发展的关键问题。首先,我们应当积极创新房地产业的金融产品促进REITs的发展,开发房地产企业融资渠道,进而减轻银行的压力,降低房地产市场的融资风险。其次,加强银监会、证监会等金融监管机构对REITs的风险监控,建立严格的信用制度和信息披露制度,提高REITs运行过程中的透明度。最后,根据美国REITs的内部治理结构,我国也可以考虑,设立新的内部机构,将投资者和管理者的利益捆绑在一起,促使双方合力谋求REITs的利益最大化。

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